Het Deense hypotheekmodel onder de loep

Door de overheid wordt gekeken naar gangbare hypotheekconstructies in de ons omringende landen. Met name Denemarken heeft de aandacht. Dit vanwege het feit dat daar de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs van 1987 tot 1999 is afgeschaft. Denemarken verkeerde toen in een recessie, had last met hoge inflatie en werkloosheid.

Onderstaand stuk geeft het onderzoek van DNB weer, het is weliswaar 'technisch' maar zeer zeker de moeite waard om eens te lezen! 

Vragen? Neem contact met ons op!

 

Onder het traditionele Deense hypotheekmodel financieren banken hun hypotheken door het gelijktijdig uitgeven van obligaties met dezelfde looptijd. In theorie maakt dit hun financiering stabieler. In de huidige praktijk kopen de banken deze obligaties echter zelf op. Vanuit een financieringsperspectief wordt er dus weinig gewonnen. Consumenten profiteren wel. Door de standaardisatie van hypotheekcontracten is er meer prijsconcurrentie. Ook de mogelijkheden voor vervroegde aflossing zijn ruimer.

Nederland en Denemarken hebben allebei een hypotheekschuld die groter is dan het bruto binnenlandse product. De hypotheekmodellen in beide landen zijn echter zeer verschillend. Het Deense hypotheekmodel valt op door de financieringswijze en vormgeving van de hypotheekcontracten. 
  
Het Deense hypotheekmodel is in de loop der tijd fundamenteel veranderd. Onder het ‘traditionele’ model verstrekken banken 30-jaars annuïteitenhypotheken aan huiseigenaren, waarvoor zij de benodigde middelen aantrekken door een simultane uitgifte van obligaties. Deze obligaties hebben dezelfde looptijd, rentevaste periode en aflossingsstructuur als de onderliggende hypotheken. Dit staat bekend als het ‘balansprincipe’. Omdat de looptijden van de obligatie en de hypotheek aan elkaar gelijk zijn, is bij de uitgifte van de hypotheek geen sprake van looptijdtransformatie. De grote winst hiervan is dat banken niet afhankelijk worden van kortlopende marktfinanciering en daardoor geen herfinancieringrisico lopen. 
  
De Denen zijn hun hypotheken in het afgelopen decennium echter anders gaan financieren. Zo zijn banken sinds 2003 aflossingsvrije leningen gaan aanbieden en worden ook meer leningen met een variabele rentevoet verstrekt. De interesse van langetermijninvesteerders voor de obligaties is sindsdien duidelijk afgenomen (grafiek 1). De huidige praktijk is dan ook dat uitgevende banken de hypotheekobligaties grotendeels zelf opkopen. Hierdoor hebben zij, anders dan in het traditionele model, een grote financieringsbehoefte en zijn zij net als Nederlandse banken voor een groot deel afhankelijk van kortlopende marktfinanciering. Slechts 15% van de Deense hypotheekobligaties is in handen van pensioenfondsen en verzekeraars, en ongeveer 11% is in het bezit van buitenlandse beleggers. 
  
Zowel in het traditionele als het huidige Deense model zijn de uitgegeven hypotheekobligaties gedekt door onderpand. Op deze manier worden investeerders in de obligaties afgeschermd van het risico op wanbetaling op de onderliggende hypotheken. Dit risico is overigens al gering doordat in Denemarken de loan-to-value bij afsluiten van de hypotheek beduidend lager ligt dan in Nederland, en is gelimiteerd op 80% (al financieren huishoudens het resterende deel van de koopsom doorgaans bij via een consumptief krediet). Wanneer de huizenprijs daalt en de hypotheeksom na afsluiten boven de 80%-limiet uitkomt, moet de uitgevende bank bovendien extra onderpand reserveren ter dekking van de obligatie. Een belangrijk nadeel van deze verplichting is dat banken in liquiditeitsproblemen kunnen komen wanneer ze in korte tijd grote hoeveelheden onderpand moeten vrijmaken. Ook holt het reserveren van onderpand voor de obligatiehouders de zekerheden uit van de overige financiers.

 


Voordelen voor consumenten 

Voor consumenten kent het Deense model belangrijke voordelen vanwege de vormgeving van de hypotheken zelf. De belangrijkste winst komt voort uit het feit dat hypotheekproducten verregaand zijn gestandaardiseerd. Wanneer een consument bijvoorbeeld een 30-jaars annuïteitenhypotheek wil afsluiten, krijgt hij bij iedere bank verplicht hetzelfde hypotheekcontract aangeboden. Het enige verschil is de te betalen rente op de lening. Het vergelijken van hypotheekrentes tussen banken wordt hierdoor een stuk eenvoudiger, wat prijsconcurrentie versterkt. Bovendien wordt prijsconcurrentie aangemoedigd doordat in Denemarken slechts twee verschillende hypotheekproducten beschikbaar zijn: een annuïtaire en een aflossingsvrije variant. Dit aanbod wordt binnenkort nog verder versimpeld omdat banken de aflossingsvrije variant uitfaseren, en de aangekondigde verlaging van de renteaftrek deze hypotheekvorm verder ontmoedigt. 
  
Een tweede voordeel voor de consument is de flexibele mogelijkheid om tegen betaling van een éénmalige premie van ongeveer 1 procent de hypotheekschuld vervroegd af te lossen. Consumenten kunnen de hypotheek allereerst bij de bank aflossen door het uitstaande bedrag terug te betalen. Zo kunnen zij profiteren van een marktrentedaling door de resterende schuld te herfinancieren tegen een lagere rente. Daarnaast kunnen zij de uitgegeven obligatie tegen de actuele marktwaarde terugkopen en bij de bank inleveren ter aflossing van de hypotheek. Als de marktrente is gestegen en de obligatie dus in waarde is gedaald, kunnen zij zodoende een nieuwe, lagere hypotheek afsluiten om de uitstaande obligatie terug te kopen. Zo kunnen consumenten de nominale waarde van de hypotheekschuld verlagen, waarbij zij overigens over dit bedrag wel de nieuwe, hogere, rente zullen moeten betalen. Dit resulteert in een lagere hypotheekschuld en verkleint het risico van een restschuld.


Conclusie 

Bij de financiering van Deense hypotheken is het aan elkaar gelijkstellen van de looptijd van de hypotheek en de aangetrokken financiering interessant. Dit beperkt het herfinancieringrisico bij banken en leidt daarmee tot een stabieler financieel stelsel. Wanneer banken de hypotheken zelf terugkopen, zoals in de huidige Deense praktijk, verdwijnt dit voordeel echter. Daarnaast zorgt de verregaande standaardisering van hypotheekcontracten voor lagere hypotheekrentes, terwijl de flexibele mogelijkheid tot vervroegde aflossing consumenten in staat stelt hun maandlasten of hun restschuldrisico tijdens de looptijd van de hypotheek te verlagen. 
  

Bron: http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2012/dnb273486.jsp


© Assurantiekantoor Goossens BV. Hier vindt u onze algemene voorwaarden en onze disclaimer over het gebruik van deze website